لندن تسحب البساط العقارى من باريس
باعتبارها المقصد المفضل لأصحاب الثروات الفاحشة، اكتسبت لندن سمعة بكونها تفرض رسوما باهظة على العقارات الراقية في المواقع المرغوبة والمفضلة.
لكن الدليل على أن العاصمة البريطانية تقاتل من أجل قدرتها التنافسية على الصعيد الدولي، ظهر في تحليل عالمي بشأن تكاليف شراء العقارات الفاخرة، يشمل أيضا الضرائب في 15 مدينة عالمية.
في أول محاولة لها لحساب التكلفة الكلية للشراء والاحتفاظ وبيع منزل كمستثمر أجنبي، أجرت كل من وكالة نايت فرانك العقارية وشركة تدقيق الحسابات ارنست آند يونغ (EY) مقارنة لتكاليف شراء عقار بقيمة مليون دولار و10 ملايين دولار في 15 مدينة عالمية.
وجد الباحثون أن تكاليف منزل ثمنه مليون دولار في لندن بلغت 7.8 في المئة مقارنة مع 15.3 في المئة في باريس، وهى الأعلى تكلفة، و13.3 في المئة في برلين و12.6 في المئة في جنيف.
ويقول معدو الدراسة: تقع لندن بدقة في المنتصف بين الـ15 مدينة عالمية عند تحليل كل من تكاليف الملكية والتكاليف الضريبية.
من بين المدن الـ 15 العالمية، تفرض على المستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات في شنغهاي أقل التكاليف لمنزل قيمته مليون دولار و10 ملايين دولار كاستثمار مدته خمس سنوات عند 2.9 و2.3 في المئة على التوالي.
وشمل الباحثون رسوم وكيل الشراء والتكاليف القانونية، والرسوم الادارية ورسوم الخدمات، فضلا عن رسوم السلطة المحلية على مدى فترة خمس سنوات في فئة تكاليف الملكية.
الا أن الصورة التنافسية تتغير عند احتساب الضرائب، مثل رسوم التسجيل العقاري (رسوم الدمغة) لصفقات البيع أو الشراء أو الضرائب السنوية وضريبة الثروة أو ضرائب التأجير أو ضرائب المكاسب الرأسمالية.
وسجلت الرسوم أعلى معدلات لها في ساو باولو وتبلغ 31.5 في المئة على مدى خمس سنوات لكل من المنازل التى قيمتها مليون دولار و10 ملايين دولار، تليها هونغ كونغ في فئة المنازل بقيمة مليون دولار، حيث تبلغ قيمة الرسوم 22.4 في المئة.
وبالنسبة إلى المنازل التى تبلغ قيمتها 10 ملايين دولار، جاءت هونغ كونغ وسنغافورة عند نسبة مرتفعة نسبيا وقوامها 23.2 في المئة و20.5 في المئة على التوالي لجهة التكاليف الضريبية. وتعد نسبة الـ 20.7 في المئة لمجموع الضرائب التي تفرضها لندن الأعلى في النظام الجديد لرسوم التسجيل العقاري (رسوم الدمغة)، في حين تفرض باريس رسما تنافسيا عند 12.8 في المئة. أما الرسوم في الملاذات الضريبية، موناكو ودبي، فتبلغ 3.5 و3.6 في المئة على التوالي.
تقول كارولين ستيبلر، شريك الخدمات الضريبية في شركة ارنست آند يونغ (EY): عند شراء العقارات كاستثمار، لا تكون الضرائب بالضرورة الشاغل الأول، لكنها مهمة، لأن العائد بعد دفع الضريبة غالباً ما يكون هو المقياس على نجاح الاستثمار.
وشهدت لندن ارتفاعات حادة في أسعار العقارات الفاخرة في أعقاب الأزمة المالية، مع بحث المستثمرين الأجانب عن ملاذ آمن لاستثماراتهم بعيدا عن الاضطرابات في منطقة اليورو وعقاراتها.
لكن السوق هدأ العام الماضي، حيث سجلت وكالة نايت فرانك انخفاضا بنسبة 30 في المئة في أعداد المشترين المحتملين الجدد في سبتمبر مقارنة مع الشهر نفسه من عام 2014، بعد أن زاد تركيز المستثمرين الأجانب على عوامل التكلفة الأخرى.
وبحسب معدي التقرير، فانه بسبب تباطؤ معدل نمو الأسعار في العديد من أسواق المدن العالمية، أصبحت تكاليف المعاملات والضرائب ذات أهمية متزايدة بالنسبة الى المستثمرين.
ويقول ليام بيلي، مدير الأبحاث العالمية في وكالة نايت فرانك: ان القصد من الدراسة هو تقديم قياس للمستثمرين العالميين الذين يسعون الى الانكشاف على العقارات في استثماراتهم وتبيان أنه على الرغم من أن مستويات التكلفة لم تتغير بشكل كبير مع مرور الوقت، فإن الضريبة شهدت زيادة كبيرة في معدلاتها.
ويضيف: في الواقع، أصبح لتقلب الضرائب تأثير كبير جدا على التكاليف الاجمالية، لا سيما أن معدل التغيير في الضرائب على العقارات زاد في السنوات الأخيرة.
التكاليف غير الضريبية في بعض المدن، مثل ساو باولو وجنيف، تتباين بشكل طفيف بين العقارات الأعلى أو الأقل سعرا. لكن المنازل الراقية في نيويورك وباريس تعرضت لضربة متناسبة أقل من نظيراتها الأقل تكلفة.
وافترضت الدراسة أن المنزل تم شراؤه في أغسطس 2015 باسم المشتري، بدلا من تسجيله ضمن هيكل شركة، وتم تأجيره لمدة خمس سنوات قبل بيعه في عام 2020.
كما أن الدراسة افترضت أن المشتري يتمتع بوضع غير المقيم وباعتباره مشتريا أجنبيا وأن الدفع تم نقدا، بمعنى أنه لم تدرج أي تكاليف للرهن العقاري في عملية الشراء بهدف التأجير.
لكن الدليل على أن العاصمة البريطانية تقاتل من أجل قدرتها التنافسية على الصعيد الدولي، ظهر في تحليل عالمي بشأن تكاليف شراء العقارات الفاخرة، يشمل أيضا الضرائب في 15 مدينة عالمية.
في أول محاولة لها لحساب التكلفة الكلية للشراء والاحتفاظ وبيع منزل كمستثمر أجنبي، أجرت كل من وكالة نايت فرانك العقارية وشركة تدقيق الحسابات ارنست آند يونغ (EY) مقارنة لتكاليف شراء عقار بقيمة مليون دولار و10 ملايين دولار في 15 مدينة عالمية.
وجد الباحثون أن تكاليف منزل ثمنه مليون دولار في لندن بلغت 7.8 في المئة مقارنة مع 15.3 في المئة في باريس، وهى الأعلى تكلفة، و13.3 في المئة في برلين و12.6 في المئة في جنيف.
ويقول معدو الدراسة: تقع لندن بدقة في المنتصف بين الـ15 مدينة عالمية عند تحليل كل من تكاليف الملكية والتكاليف الضريبية.
من بين المدن الـ 15 العالمية، تفرض على المستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات في شنغهاي أقل التكاليف لمنزل قيمته مليون دولار و10 ملايين دولار كاستثمار مدته خمس سنوات عند 2.9 و2.3 في المئة على التوالي.
وشمل الباحثون رسوم وكيل الشراء والتكاليف القانونية، والرسوم الادارية ورسوم الخدمات، فضلا عن رسوم السلطة المحلية على مدى فترة خمس سنوات في فئة تكاليف الملكية.
الا أن الصورة التنافسية تتغير عند احتساب الضرائب، مثل رسوم التسجيل العقاري (رسوم الدمغة) لصفقات البيع أو الشراء أو الضرائب السنوية وضريبة الثروة أو ضرائب التأجير أو ضرائب المكاسب الرأسمالية.
وسجلت الرسوم أعلى معدلات لها في ساو باولو وتبلغ 31.5 في المئة على مدى خمس سنوات لكل من المنازل التى قيمتها مليون دولار و10 ملايين دولار، تليها هونغ كونغ في فئة المنازل بقيمة مليون دولار، حيث تبلغ قيمة الرسوم 22.4 في المئة.
وبالنسبة إلى المنازل التى تبلغ قيمتها 10 ملايين دولار، جاءت هونغ كونغ وسنغافورة عند نسبة مرتفعة نسبيا وقوامها 23.2 في المئة و20.5 في المئة على التوالي لجهة التكاليف الضريبية. وتعد نسبة الـ 20.7 في المئة لمجموع الضرائب التي تفرضها لندن الأعلى في النظام الجديد لرسوم التسجيل العقاري (رسوم الدمغة)، في حين تفرض باريس رسما تنافسيا عند 12.8 في المئة. أما الرسوم في الملاذات الضريبية، موناكو ودبي، فتبلغ 3.5 و3.6 في المئة على التوالي.
تقول كارولين ستيبلر، شريك الخدمات الضريبية في شركة ارنست آند يونغ (EY): عند شراء العقارات كاستثمار، لا تكون الضرائب بالضرورة الشاغل الأول، لكنها مهمة، لأن العائد بعد دفع الضريبة غالباً ما يكون هو المقياس على نجاح الاستثمار.
وشهدت لندن ارتفاعات حادة في أسعار العقارات الفاخرة في أعقاب الأزمة المالية، مع بحث المستثمرين الأجانب عن ملاذ آمن لاستثماراتهم بعيدا عن الاضطرابات في منطقة اليورو وعقاراتها.
لكن السوق هدأ العام الماضي، حيث سجلت وكالة نايت فرانك انخفاضا بنسبة 30 في المئة في أعداد المشترين المحتملين الجدد في سبتمبر مقارنة مع الشهر نفسه من عام 2014، بعد أن زاد تركيز المستثمرين الأجانب على عوامل التكلفة الأخرى.
وبحسب معدي التقرير، فانه بسبب تباطؤ معدل نمو الأسعار في العديد من أسواق المدن العالمية، أصبحت تكاليف المعاملات والضرائب ذات أهمية متزايدة بالنسبة الى المستثمرين.
ويقول ليام بيلي، مدير الأبحاث العالمية في وكالة نايت فرانك: ان القصد من الدراسة هو تقديم قياس للمستثمرين العالميين الذين يسعون الى الانكشاف على العقارات في استثماراتهم وتبيان أنه على الرغم من أن مستويات التكلفة لم تتغير بشكل كبير مع مرور الوقت، فإن الضريبة شهدت زيادة كبيرة في معدلاتها.
ويضيف: في الواقع، أصبح لتقلب الضرائب تأثير كبير جدا على التكاليف الاجمالية، لا سيما أن معدل التغيير في الضرائب على العقارات زاد في السنوات الأخيرة.
التكاليف غير الضريبية في بعض المدن، مثل ساو باولو وجنيف، تتباين بشكل طفيف بين العقارات الأعلى أو الأقل سعرا. لكن المنازل الراقية في نيويورك وباريس تعرضت لضربة متناسبة أقل من نظيراتها الأقل تكلفة.
وافترضت الدراسة أن المنزل تم شراؤه في أغسطس 2015 باسم المشتري، بدلا من تسجيله ضمن هيكل شركة، وتم تأجيره لمدة خمس سنوات قبل بيعه في عام 2020.
كما أن الدراسة افترضت أن المشتري يتمتع بوضع غير المقيم وباعتباره مشتريا أجنبيا وأن الدفع تم نقدا، بمعنى أنه لم تدرج أي تكاليف للرهن العقاري في عملية الشراء بهدف التأجير.
شاركها!:
كارمن فريد
خبيرة تسويق عقارى
لا يوجد تعليقات على " لندن تسحب البساط العقارى من باريس "