أكدت مصادر عقارية أن 6 أسباب تجعل المستأجر متردداً في الانتقال إلى مسكن جديد طمعاً بإيجار أقل.
وحصرت المصادر الأسباب الستة بالكلفة المرتبطة بالانتقال إلى مسكن جديد، والتعقيدات المرتبطة بالانتقال إلى مناطق سكنية بعيدة نسبياً عن مراكز العمل ومناطق التسوق والترفيه الرئيسية، والرغبة في تجنب مناطق الزحام المروري والحاجة إلى إيجاد مدارس جديدة للأطفال.
ورأت المصادر أن تلك الأسباب تأتي في صدارة العوامل التي تدفع المستأجرين لقبول قيم إيجارية أعلى للوحدات السكنية التي يقيمون بها، بدلاً من الانتقال إلى وحدات ذات قيم إيجارية أقل في مناطق آخرى.
وأشارت المصادر إلى أنه على الرغم من ارتفاع القيم الإيجارية بنسب مكونة من رقمين على مدى العامين الماضيين، إلا أن الغالبية العظمى من المستأجرين فضلوا البقاء في الوحدات السكنية التي يقيمون بها بدلاً من إيجاد بدائل جديدة، خاصة وأن محدودية المعروض من المساكن وخاصة ضمن المناطق الرئيسية في المدينة أسهمت في ارتفاع مستويات القيم الإيجارية بشكل ملحوظ، مع تنامي الطلب المرتبط بالنمو السكاني.
قال رانجو كابور، مدير عام شركة «هامبتنز إنترناشونال» لـ(البيان الاقتصادي)، إن معظم المستأجرين يترددون في تغيير مكان إقامتهم لأنهم يدركون حجم متاعب تغيير السكن ومنها تكاليف عمولات تأجير عقار آخر، وودائع التأمين، ونفقات الانتقال والمواصلات. فضلاً عن تخوفهم من تأثر نمط حياتهم نتيجة انتقالهم إلى مناطق بعيدة جغرافياً.
وأضاف بقوله: تلعب أساسيات الاقتصاد في دبي دوراً محورياً في تحديد حركة وتوجهات سوق الإيجارات في الإمارة، بحيث باتت الإيجارات تعد مؤشراً على قوة الأنشطة الاقتصادية في المدينة.
وأوضح كابور أن سهولة تأسيس أعمال تجارية، والسمعة الطيبة للمدينة كوجهة رائدة للسياحة والأعمال، تشكل جميعها عوامل جذب للاستثمارات والأعمال وحتى للكفاءات الراغبة في العمل والإقامة في الإمارة، وهي كلها عوامل تسهم في تعزيز الطلب على الوحدات السكنية وتدعم النمو في الإيجارات.
ولذلك، فإن الجدل الدائر حول أسباب استمرار ارتفاع هذه الأسعار رغم الانخفاض الهامشي لأسعار العقارات ينبغي تقييمه من المنظور الاقتصادي الأوسع للإمارة.
غير أن تقارير أخرى ترجح أن تميل مستويات الإيجارات في الإمارة بين الاستقرار والتراجع الطفيف خلال عام 2016، حيث توقعت شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية، أن تسجل الإيجارات في بعض مناطق دبي في عام 2016 تراجعاً هامشياً، وأشارت تقرير لبنك الإمارات دبي الوطني إلى توقعات مماثلة، حيث توقع انخفاض إجمالي مستويات الإيجارات خلال الأشهر الثلاثة المقبلة.
وكان مصرف أبوظبي الإسلامي، قد أشار في تقرير له حول سوق العقارات أن مستويات إيجارات العقارات السكنية في إمارة دبي، انخفضت بنسبة 2% خلال الربع الثالث من عام 2015. في حين أشار تقرير لشركة «ستاندرد للعقارات»، التي تتخذ من دبي مقراً، أن الإيجارات كانت مستقرة في مرحلة سابقة من العام الحالي غير أنها بدأت بتسجيل انخفاض طفيف.
وقدرت شركة «كافنديش ماكسويل» للاستشارات العقارية في تقريرها للربع الثالث عام 2015 بأن الإيجارات انخفضت بنسبة تصل إلى 3% في حين أكدت شركة إستيكو ان القيم الإيجارية انخفضت بنسبة 2% بينما قدرت شركة «جيه إل إل» حجم الانخفاض بنسبة 1%. إلا أن شركة «كلاتونز» للاستشارات العقارية قالت إن القيمة الإيجارية في سوق عقارات دبي ما زالت مستقرة وثابتة.
ويقول مدير عام شركة «هامبتنز إنترناشونال» إن أساسيات الاقتصاد في دبي تلعب دوراً محورياً في تحديد حركة وتوجهات الإيجارات في الإمارة. ومن المتوقع تبعاً لذلك أن تحافظ الإيجارات في دبي على قوتها رغم التقلبات التي ستظل تشهدها من حين لآخر.
ويضيف كابور بقوله: في ظل التوقعات بمواصلة اقتصاد الإمارة تحقيق نمو قوي، يمكن لأصحاب العقارات التمتع بعوائد تأجير وإشغال عالية على المديين الطويل والمتوسط.
ويؤكد كابور أن الاستعدادات الجارية لاستضافة «معرض إكسبو الدولي 2020» تشكل فرصة ذهبية لتوفير فرص عمل جديدة وتستدعي أعداداً متزايدة من المتخصصين، وهذا يزيد بدوره الطلب على المساكن. مشيراً إلى أن دبي ظلت دوماً وجهة مثالية للعمل والعيش بالنسبة للكثيرين من مختلف أنحاء العالم.
ويشكل هذا المزيج المتناغم عاملاً مهماً بالنسبة للأفراد عند اختيار مكان إقامتهم.
وتقول مصادر عقارية إن الأسباب التي تدفع معظم المستأـجرين للقبول بدفع مستويات إيجار أعلى بدلاً من الانتقال لمناطق أخرى في المدينة أو إلى إمارات أخرى، تشمل الوقت الذي يقضونه للوصول إلى مقار عملهم والعودة منها، والزحام المروري الذي يتعين عليهم مواجهته في كل يوم.
لعب «مترو دبي» و«ترام دبي» وشبكات المواصلات العامة الأخرى في المدينة دوراً محورياً في استمرار الطلب طويل الأمد على العقارات في العديد من المناطق في الإمارة، ودفع مستويات الإيجارات إلى أعلى، حيث باتت سهولة الوصول إلى شبكات المواصلات العامة أحد أبرز العوامل التي يأخذها الناس في اعتبارهم عند اختيار مسكن جديد، إلى جانب عوامل حيوية أخرى مثل التسهيلات المتاحة، ومدى قرب العقار من مختلف المرافق ومناطق التسوق والترفيه.
وقد أسهم ذلك في تعزيز جاذبية ومستويات إيجارات وأسعار العقارات السكنية والمكتبية التي تقع بالقرب من محطات المترو.
وكانت دراسة لهيئة الطرق والمواصلات في دبي قد قدرت بأن ترتفع قيم الأراضي والعقارات القريبة من خط الترام بنسبة تتراوح ما بين 7% و34%، خاصة وأن الترام الذي يتوقع أن يصل عدد ركابه بحلول العام 2020 إلى 66 ألف راكب يومياً، يوفر منظومة نقل متكاملة للجمهور نظراً لربطه مع مترو دبي في محطتين هما مرسى دبي وأبراج بحيرات جميرا، مع جسور خاصة بالمشاة لتسهيل الانتقال بين الوسيلتين.
يقول خبراء عقاريون إن هناك عاملاً واحداً قد يؤدي إلى إحداث تغيير ملموس في مستويات الإيجارات، وهو إطلاق مشاريع سكنية معتدلة الأسعار تسهم في تلبية الطلب الكبير على هذه الفئة من الوحدات السكنية في السوق.
يذكر أن عدداً قليلاً من المطورين العقاريين يعمل على تنفيذ مشاريع عقارية تلبي طلب ذوي الدخل المتوسط من خلال التوجه إلى الشريحة السكانية التي يتراوح دخلها الشهري بين 15 - 20 ألف درهم إماراتي. كما أعلنت بعض الشركات عن اعتزامها إطلاق العديد من المشاريع مستقبلاً للشريحة السكانية التي يتراوح دخلها الشهري بين 10 – 20 ألف درهم إماراتي، والتي تشكل أكبر شريحة في سوق الإمارة.
وفي حين أن بعض الأفراد متوسطي الدخل سيملكون الفرصة للاستفادة من خدمات الرهن العقاري الميسّرة والانتقال بنمط حياتهم من الإيجار إلى امتلاك المنازل الخاصة في ظل هذه التطورات، إلا أن الشريحة الكبرى، ولعدة أسباب، ستواصل تفضيل خيار استئجار العقارات.
يذكر أن مستويات الإيجارات في دبي تعمل وفق آليات واضحة المعالم، الأمر الذي عزز جاذبية شراء العقارات بهدف تأجيرها وخاصة ضمن التجمعات السكنية الكبيرة التي تستقطب المستثمرين على المدى الطويل للاستفادة من عائدات الإيجار.
ويعتمد هؤلاء عموماً على هذه العائدات لسداد أقساط التمويل العقاري.
فلأن هذه المجمعات تحظى بمقومات جيدة كوجهات مرموقة تتيح وصولاً سهلاً ومريحاً إلى جميع المرافق الترفيهية، فإن الطلب على المنازل فيها لا يزال كبيراً.
ومما أسهم أيضاً في زيادة هذا الطلب في «دبي الجديدة» وجود مجموعة من مراكز الأعمال والترفيه المتطـورة في الجوار مثل «مرسى دبي»، و«تلال الإمارات»، و«مدينة دبي للإنترنت»، و«مدينة دبي للإعلام».
ومن جهة أخرى، تتوفر مساكن ذات مستويات إيجارات أقل في المناطق السكنية القريبة من الخور، مطار دبي الدولي، بر دبي، الكرامة، ديرة، القصيص، ومنطقة مردف سريعة النمو.
ويتولى أصحاب العقارات في هذه المناطق إدارة المعروض من المساكن المعدة للتأجير، حيث يمتلكون مباني بأكملها ووكالات عقارية خاصة.
وهذا ما جعل الطلب ثابتاً حتى خلال سنوات الأزمة الاقتصادية العالمية. كما تستفيد هذه المناطق بشكل كبير من سهولة التنقل التي يوفرها «مترو دبي».
ولا تزال هذه المناطق السكنية ذات التجهيز الجيد تلقى اهتماماً متنامياً من مختلف شرائح السكان، سواء المهنيين العازبين أو العائلات الصغيرة أو حتى الكبيرة. ويعزى السبب الرئيسي في ذلك إلى موقعها المركزي، وسهولة الوصول غالباً إلى جميع المرافق المتاحة بها سيراً على الأقدام، فضلاً عن أن الكثيرين من سكانها يقطنونها منذ سنوات.
